[부동산] 차액지대설

지대이론에 관하여 처음으로 논리적인 학설을 전개한 사람은 리카도(Ricardo, 1772~1823)이다. 그는 1817년 자신의 저서 [경제학과 과세의 원리]에서 차액지대설(differential rent theory)을 주장하였다. 여기서 전개된 지대론은 농업지에 관한 것이지만 현대 지가이론의 기초가 된다.
그는 지대란 생산물을 얻기 위하여 토양의 힘을 이용한 대가로 지주에게 지불되는 부분이라고 정의하였다. 그에 의하면 토지는 유한하며 토지의 경작이 집약화됨에 따라 수확이 체감되므로 비옥도가 낮은 토지나 시장에서 먼 토지도 사용되고, 그 결과로 우등지에서는 열등지와 비교하여 발생한 차익인 지대가 발생한다고 하였다. 따라서 리카도(Ricardo)는 스미스(Smith)가 지대의 원천이 토지의 창조력에 있다고 한 것을 비판하고 지대에 관해 투하노동가치설을 관철하였다. 리카도(Ricardo)는 지대가 발생하는 근거를 토지의 비옥도 차이, 위치와 개별성, 토지의 부증성, 수확체감의 법칙이 작용하기 때문이라고 한다. 지대는 언제나 등량의 자본과 노동을 사용하여 획득하는 생산물량의 사이의 차액이며 이것을 '차액지대(差額地代)'라고 한다.
즉, 토지에는 비옥도와 위치에 있어 우등지와 열등지가 있으며, 이 둘 사이에는 필연적으로 생산력의 차이가 생기고, 지대는 생산가격 면에서 우등지와 열등지의 차액(초과이윤)이 지주에게 지불되는 대가라는 것이다. 리카도(Ricardo)는 차액지대가 성립하는 조건으로 토지가 제한되어 있어야 하고, 토지의 수확체감의 법칙이 작용하며, 토지의 비옥도나 위치상의 조건이 다를 것 등을 꼽고 있다. 한편 '리카아도 지대 (Recardian rent)'란 토지를 이용하기 위하여 지불하여야 하는 최소한의 대가를 초과하는 지대를 말한다. 이 때 지대가 '0'이 되는 토지를 '한계지(marginal land)'라고 한다.
그러나 리카도(Ricardo)의 차액지대설은 토지의 위치문제를 경시하였고, 비옥도 자체가 아닌 비옥도 차이에만 중점을 두는 등 불합리하게 보이는 면이 있다. 본래 토지의 양이 무한하고 현재의 곡물수요를 만족시키기 위해 좋은 비옥도를 갖는 토지의 일부만을 경작하여도 충분하다고 한다면 결국 지대는 발생하지 않는다. 이는 공기의 사용에 대하여 어떠한 사용료도 필요하지 않는 것과 흡사하다.
그리고 라카도(Ricardo)는 동질적인 토지에는 유한성이 있고, 동일 토지에 대한 부가가치적 자본투하에는 수확체감의 법칙이 적용된다는 것을 지적하고 있다. 그러나 토지의 사유화가 인정되는 현대 자본주의에서는 토지소유권자의 요구에 따라 가장 열등한 토지라 하더라도 지대를 지불하지 않고는 사용할 수 없다는 것을 제대로 설명하지 못하는 한계가 있다.
그러나 리카도(Ricardo)의 지대로는 오늘날 자주 사용되는 평가기법인 개발법(development approach)이나 토지잔여법(土地殘餘法 =land residual capitalization method)의 이론적 기초가 되고 있다. 토지잔여법은 전체 부동산 가치에서 건물에 귀속되는 가치를 제외한 나머지 잔여분을 토지가치로 평가한다.