[부동산] 경제학자 알프레드 마셜

신고전파 경제학자 알프레드 마셜(Alfred Marshall, 1842~1924)은 가격에 대한 종래의 생산비이론과 오스트리아학파의 주관이론 또는 한계효용이론 둘 다 인정하고 이를 결합하였다. 즉 재화의 가치는 수요의 측면에서는 단기적으로 효용에 의해, 공급의 측면에서는 장기적으로 생산비에 의해 영향을 받는다는 근대적 시장가치의 개념으로 종합하였다. Marshall은 또한 도시토지에 있어 위치의 중요성을 강조하여 위치의 가치가 곧 택지의 가격이라고 하였다. 즉 위치의 가치는 생산물 판매시장까지의 수송비 절약에 의하여 주로 나타나고, 기타 시장접근으로부터 생기는 판매비용의 절약액, 수요증대에 의한 생산물의 가격상승분과 도시근교의 생산성이 높은 농업에의 전환가능성 등이 포함되어 있다고 한다. 이러한 위치의 가치는 그 대부분이 경제발전에 따라 결정되는 것이다. 예를 들어 지하철역이 신설된다든다 항만 • 도로 개설 등과 같이 공공투자 등이 행하여진다면 위치의 가치는 변동하게 된다는 데 근거하고 있다.
마셜(Marshall)이 생각한 토지이용은 오늘날의 이른바 '토지의 최유효이용'을 의미한다. 즉 공업용지의 가치는 비용의 절약에, 소매용상업지는 매출액의 증가에 있다고 주장함으로써 위치의 가치를 강조하여 지가는 위치의 이점에 대한 가치의 총액이라고 정의하였다. 그리고 기업용 토지의 가치는 최유효의 이용하에서 얻어지는 것으로 기대되는 수익 중 택지에 귀속되는 부분을 평균이자율로 자본환원(capitalization)한 가격이라 하였다. 결국 종래의 지대이론이 농지를 중심으로 하였던 데에 비하여 Marshall 은 도시의 토지에도 역시 위치에 따라 초과이윤의 차이가 생기게 된다고 주장한 것에 큰 차이를 보인다.