[부동산] 입지교차지대설

독일의 농경제학자인 튀넨(Von Thünen, 1783~1850)은 자신의 저서 [고립국]에서 입지교차지대설(立地較差地代設 = theory of locational rent)을 전개하였다. 여기서 그는 중앙에 하나의 대도시를 가진 풍요한 평야를 가정하고, 이 도시를 중심으로 하는 여섯개의 동심원을 상정하여 각 원권에 최적한 농업부문을 배치(상정)하였다. Thünen은 시장에 가까운 농장인 경우에는 지대가 높아지므로 농업경영방식은 집약도가 상승하게 되나 시장에서 멀어질수록 지대는 낮고 조방성을 가지므로 고립국에 있어서 농업경영 방식이 순차적으로 집약적인 것으로부터 조방적인 것으로 동심원을 나타내며 전개되어 간다고 하였다. 이 권역을 'Thünen권(圈)'이라고도 한다.
이와 같이 시장에 가까운 농장과 먼 농장에서 생산되는 동일한 곡물의 가격은 후자의 경우가 싸게 된다는 것을 염두에 두고 시장으로부터 거리가 곡물가격을 결정하는 거이고 그 곡물가격의 차이, 즉 시장으로부터의 거리 차가 곡물수송비 절약분 만큼의 지대를 발생시킨다는 것으로 이것이 바로 입지교차지대설이다.
즉 Ricardo는 지대를 토지비옥도에서 주로 구했으나, Thünen은 이를 시장과의 거리에서 구하여 원거리에 대비 근거리 토지 생상물의 수송비 절약분이 지대화한다고 주장하였다. 이로써 Ricardo의 차액지대설에서 불완전하게 다룬 위치문제를 Thünen은 보다 전면적으로 다루었음을 알 수 있다. 그리고 Thünen의 이론은 대단히 추상적인 상정하에 전개되고 있어 이론적인 결함도 지적되지만, 토지 경제분석을 위한 모형설정에 선구적 역할을 한 점에 그 의의가 있다.