[부동산] 동심원이론

이미 1903년에 Hurd의 [도시토지가격의 원리]에서 도시성장 • 구조에 관하여 연구가 있었다. 그 후 1925년 시카고 대학의 도시지리학자인 Burgess가 '도시의 성장(The Growth of the City)'이라는 논문을 통하여 Thünen의 시장토지이론을 응용한 동심원이론(concentric-zone theory)이 비롯되었다. <그림 6-3>에서와 같이 동심원이론에 의하면 도시는 중심으로부터 원을 그리면서 중심지에서 멀면 멀수록 접근성, 지대, 인구밀도가 감소한다는 것이다.
이러한 도시토지 이용원리에 따르면 중심지로부터 상업지역(중심업무지구), 전이지역(상업이나 경공업 지역에 의하여 침범되고 있는 개발지구 또는 슬럼지구), 공장지역(전이지역을 탈피해온 공업 근로자들이 그들의 직장에 접근한 곳), 저소득지역, 고소득지역(주거지대로 주로 고급아파트나 독립주택), 통근지역(도시의 경계를 지난 곳으로는 이는 통근자 거주지대임)이 형성된다. 그리고 중심지에서 거리가 멀면 멀수록 범죄, 인구이도, 빈곤 및 질병이 적어지는 경향을 보인다. 동심원이론은 Alonso의 지대지불이론과 유사한 이론으로서 높은 지대를 지불할 수 있는 지역에서 토지이용이 고밀도화된다고 주장한다.
동심원 이론의 한계는 같은 지역 내 토지이용군(土地利用群)일지라도 토지이용도는 이질적이라는 것이다. 예를 들면 가게, 사무실, 공장, 주택 등이 서로 같은 군에 근접해 있는 것을 볼 수 있어서 이상적인 토지이용모형과 일치하지 않는다. 집중지이론에서는 주요 도로망에 따라 토지이용모형과 지가가 달라지고 있어서 도로 토지모형은 원이 아니라 별 모형의 교통망에 따라 축을 형성하고 있다.
좀 더 구체적으로 살펴보면, Burgess는 도시가 외곽으로 확대됨에 따라서 동심원적 구조를 형성하는 과정에 대한 서술은 있으나, 그 이유에 대한 설명이 없고, 중심업무지역(CBD)은 불규칙적인 성장을 보이며 그 형상은 원형이라기보다는 정방형이거나 장방형이다. 그리고 Burgess는 직선적 거리의 개념을 통하여 동심원이론을 구성했으나, 실제로는 생태학적 거리(ecological distance)의 개념을 도입해야 한다는 것이다. 한편, 동심원 이론이 완성되기 위하여는 각 도시활동의 대내적 차이, 지형의 불규칙성, 교통선의 불규칙적 개발 등에 대한 실증적 분석이 필요함에도 불구하고 시장환경 내의 경제력의 작용에만 의존하고 있다는 한계가 있다.