[부동산] 부채꼴이론

Burgess의 동심원이론은 Homer Hoyt의 부채꼴 이론(sector thory)에 의하여 수정 • 보완되었다. Hoyt는 1939년 '미국 도시에 있어서 주택지구의 구조와 성장'이라는 논문에서 교통망에 따라 토지이용모형이 달라지며, 같은 토지이용부문이 확장되어 원이 변형된 부채꼴(扇形)모양의 토지이용유형을 보여주고 있다고 주장하였다.
이러한 부문이론에 의한 도시의 공간배치를 살펴보면 도시•경공업, 저소득지역은 상호 보완적으로 중심업무지역(CBD)의 근접지역에 입지하고 있으며, 고 • 저소득층 주거지와 도매•경공업지역은 서로 상반된 지역에 입지하고 있다. 주거지역은 소득과 사회적 지위에 따라 분리되니 주거지를 형성하며 발전되고 있음을 볼 수 있다. 부문이론은 지역의 경제성장 및 인구가 늘어나는 도시의 확산과정에 관한 이론으로서 동심원이론과 유사한 점이 많다. 도시중심지에서 고소득층이 교외로 이동하면 저소득층이 그곳을 점유하게 된다. 즉 Hoyt는 주택가격 지불능력이 도시주거공간의 입지유형을 결정짓는 핵심요인으로 파악한 것이다.
부문이론(sector theory)에 대한 비판도 동심원이론에 대한 것과 비슷하다. 즉 도시의 공간구조라는 측면에서 약간의 차이가 있을 뿐이다. Hoyt의 경우 같은 임료지역, 즉 동일 임료수준의 주택이 집적하는 데 대한 설명은 있으나 그 원인에 대한 설명이 없다. 그리고 Hoyt 이론의 귀결은 단순히 과거의 경향을 말하는 것일 뿐 도시성장의 추세분석을 유도하기에는 미흡하다. 그리고 지역에 대한 명확한 정의를 내리지 못하고 있고, 도시의 교통량이 최소 저항의 방향으로 성장하여 별모양의 도시를 형성한다는 '축상(軸狀)발달이론'에 불과하다는 한계를 가진다. 따라서 이 이론은 자동차나 도로의 발달에 따른 도시성장이론인 '유상(紐狀)도시이론(ribbon pattern theory)'과도 유사하다.
끝으로 부문이론은 Hurd의 연구에 기초하여 Hurd와 Burgess의 이론을 정밀화하였고, 주택지역에 대한 분류기준을 지나치게 단순화하여 주택입지의 이동을 설명 또는 예측하기에는 논리적 결함이 있다는 비판이 있다.