[부동산] 신고전학파의 통합이론

고전학파 가치이론에 대한 한계효용학파와 막시스트의 강력한 도전은 신고전학파(neoclassical school) 경제학자들로 하여금 가치문제를 신중히 재고하게끔 만들었다. 19세기 후반과 20세기 초, 이들은 고전학파의 '공급•비용 요인'과 한계효용학파의 '수요•가격이론'을 성공적으로 통합하였다.
알프레드 마샬(Alfred Marshall, 1842~1924)은 이러한 통합에 결정적 기여를 한 것으로 평가받고 있으며, 이것이 현대 가치이론의 기초를 형성하고 있다. 그는 '수요와 공급은 마치 가위의 양날처럼 가치결정에 있어서 결코 분리될 수 없는 것'이라 생각했다. Marchall은 고전학파이론과 한계효용학파 이론의 통합, 즉 수요 원리와 공급원리 간의 조정에 있어서 시간의 역할이 중요함을 다음과 같이 강조했다.
"시장의 힘은 가격과 생산비가 일치하는 점에서 균형을 이루게 한다. 즉 '효용-수요'요인들은 주어진 시장의 한정된 기간 내에서 작용한다. 단기적으로 보면, 공급은 상대적으로 고정되어 있고 가치는 수요의 함수이다. 그러나 장기적으로 볼 때 '비용-공급'요인들이 고려되어야 한다. 즉 생산의 흐름과 양상은 시간의 경과와 더불어 변화할 수 있다. 따라서 완전경쟁시장에서는 궁극적으로 가격(price), 비용(cost) 및 가치(value)가 등가가 될 것이다.
Marshall은 감정평가, 특히 부동산의 감정평가기법에 대해 연구한 최초의 경제학자였다. 이런 면에서 볼 때 그의 저작들과 그의 작업에 기초한 다른 저작들은 가치이론과 감정평가이론(valuation theroy)을 구별하는 원전(原典)이라 할 수 있다. 그는 현대 감정평가실무에서 채택하고 있는 많은 개념들을 개발했다. 그 중에는 1) 소득의 자본환원을 통한 토지가치 산정, 2) 건물과 토지수익률에 대한 감가상각의 영향, 그리고 3) 상이한 건물유형과 토지 용도가 부가가치에 미치는 영향 등이 포함된다. Marshall은 또한 가치에 대하나 3가지 감정평가 방식(비교방식, 원가방식, 수익방식)을 정립한 것으로 평가받고 있다.
신고전학파에 속하는 영향력 있는 미국의 경제학자 피셔(Irving Fisher, 1867~1947)는 자본, 소득, 이자율에 관한 이론적 체계를 수립하고, 가치의 소득이론 income theory of value을 완성하였다. 이것은 현대의 평가사들이 사용하는 수익방식의 기초가 되는 것이다. Fisher는 내구재의 가치를 '장래 기대되는 편익을 현가화한 값'이라고 주장했다. 20세기 초 미국에서는 도시화가 가속되면서 부동산 개발 붐이 일어났다. 새로운 은행의 출현과 부동산 담보대출이 급격히 증대되던 당시에 수익방식으로 부동산 가치를 평가하게 된 것은 당연한 일이다. 이와 같이 Marshall과 Fisher는 부동산 감정평가가 하나의 독립된 학문 분야로서 자리잡는 데에 결정적인 기초를 닦은 학자들이다.