[부동산] 현대 평가이론의 발전

Marshall과 Fisher, 그리고 19세기 후반에서 20세기 초반의 여러 경제학자들의 저서는 전문가들에 의해 널리 읽혀졌다. 이와 동시에 부동산감정평가가 관심분야로 떠오르면서, 일부 개업 평가사들도 생겨나 다양한 유형의 재산권에 대한 시장가치나 기타 유형의 감정평가 경험을 축적하게 되었다.
1920년대와 1950년대에 일어난 몇몇 사건들은 감정평가가 아직 역사는 짧지면 실용성이 큰 학문 분야가 되는데 일조하였다. 그 중 하나는 토지경제학(Land Economics)이 학문분야의 하나로 등장한 것이었다. 토지경제학은 여러 학문 분야의 상호작용 결과로 발전되어 여기에 매료된 학자들로 하여금 40여년 간이나 부동산과 감정평가 관련 문헌연구에 상당한 기여를 하도록 만들었다.
감정평가의 역사에서 또 하나의 의미있는 사건은 1927년 멀츠크(Arthur Mertzke)에 의해 'Real Estate Appraising'이라는 책이 발간된 것이었다. 이 책에서 그는 Alfred Marshall의 이론들을 발전시켜 가치이론과 감정평가이론의 관계를 보다 명확히 전개하였다. Mertzke는 경제학 이론을 해석하여 실무적 감정평가이론으로 정리하였고, 감정평가 3방식의 정립에 기여하였다. 또 안전성(security)의 지수로 환원율을 사용하는 방법도 설명하였다.
감정평가과정에서 감정평가 3방식 적용의 유용성은 K. Lee Hyder, Harry Grant Atkinson, 그리고 George L. Schmutz 등의 저서에서 강조되었다. 이들은 비교방식, 원가방식, 그리고 수익방식을 적용하기 위한 체계적 과정을 정립하는 데 기여하였다. Schmutz는 가치결론에 이르는 감정평가과정의 모형을 제시하였는데, 이것은 후에 'The Appraisal of Real Estate'라는 책에 통합되었다. 이책음 1951년 미국 부동산평가사협회(AIREA)에 의해 발간된 최초의 부동산 감정평가서였다.
1960년대 미국에서는 컴퓨터 사용이 확대되면서 감정평가사들도 컴퓨터를 이용한 계량적 평가기법과 위험분석(risk analysis), 그리고 대량평가(mass appraisal)기법으로서 회귀분석(regression analysis)을 이용하여 과세가치를 평가하기도 하였다. 이 시기는 경제가 성장기를 누렸지만, 1970년대 들어 인플레가 심해지고 이자율이 높아지는 등 불경기가 닥치면서 수익성 부동산 평가에서 부채감당률(debt coverage ratio : DCR)법이 등장하였으며, 이를 이용한 환원율 계산방법도 개발되었다.
1980년대 미국에서는 부동산 경기과열이 일어났다. 저축대부조합(Savings & Loan Association)과 은행 등의 과도한 부동산 담보대출로 인하여 상업용 부동산 투자 붐이 일어낫고, 결국 부동산 거품 붕괴 현상이 심각하게 일어났다. 이로 인하여 많은 부동산 회사들이나 금융기관들이 연쇄적으로 도산하게 되었다. 이런 배경에는 부실한 감정평가도 책임이 있다는 비판이 일어나 감정평가 업계에 큰 개혁이 일어났다. 즉 1989년, 감정평가사의 인가 및 허가제와 함께 USPAP의 준수가 강제된 것이다. 1980년대 말 이롭ㄴ에서도 부동산 거품기 부실여신에 대한 감정평가사들의 책임이나 비판이 제기된 바와 유사하다.
1990년대 감정평가사들은 금융기관이나 투자자들의 위험관리 측면에서 부동산시장분석(market analysis)이나, 흡수율, 공실률, 이자율, 할인율 등에 대한 민감도분석(sensitivity analysis)기법이 급속히 발달하였다. 이는 개인용 컴퓨터를 이용하여 신속히 감정평가 과제 해결에 적용할 수 있게 되었기 때문이다. 금융기관에서는 내부부서에 평가검토(appraisal review)의 수행을 위한 검토평가사를 배치하여 위험관리를 강화하게 되었다.
2000년대 들어서도 1980년 말과 유사하게 부동산에 대한 부실여신과 저금리로 인하여 점차 거품이 형성되기 시작하다가 2006년 들어 갑자기 붕괴되기 시작하였다. 즉 미국에서 촉발된 비우량 주택담보대출 subprime mortgage loan 부실화가 2008년 세계적 금융위기를 가져온 것이다. 여기서도 부동산에 대한 금융기관의 과다대출과 감정평가사들의 부실 감정평가가 비판의 대상이 되었다.
한편 자본시장의 자유화와 글로벌경제의 확산에 따라 '국제적으로 통일된 회계기준'의 필요성이 대두되면서 국제회계기준(IFRS)이 세계적으로 도입되었다. 이는 감정평가사들에게 새로운 도전이자 기회가 되고 있다. 이에 따라 감정평가사는 재무보고의 국제적 정합성과 투명성을 제고하라 수 있도록 국제회계기준이 요구하는 공정가치(fair value) 평가를 수행하게 되었다. 즉 재평가모형(revaluation model)을 회계정책으로 채택한 기업에서는 유형자산의 공정가치를 규칙적으로 재평가하게 되었다. 그러나 유형자산 감정평가업무를 수행하는 감정평가사는 국제감정평가기준(International Valuation Standards : IVs)의 시장가치 기준에 따라 평가하는 것이 원칙이므로, 어떻게 국제회계기준에서 정하는 요구사항과의 차이를 극복해 나아갈 것인가도 중요한 과제가 되었다.
감정평가이론은 고전학파의 가치이론 이후 오늘날까지 긴 역사를 이어오면서 지속적으로 발전하여 왔다. 최근 급격한 경제•사회의 변화와 함께 감정평가사 교육요건은 더욱 엄격해졌고, 감정평가사들은 더욱 다양한 분석기법들을 사용하고 있다. 그러나 이러한 다양한 기법들을 날로 발전되고 있는 정보기술 및 컴퓨터 데이터베이스에 어떻게 적용할 것인가는 새로운 도전이 되고 있다. 그리고 이렇게 발전된 감정평가 모형이 실제 감정평가 과제에 얼마나 적용가능한지, 그것이 가치에 주는 힘들을 과연 잘 분석하고 있으며, 시장참여자들의 행동과 거래동기를 얼마나 정확하게 해석하고 반영할 수 있는지 등 감정평가사들에게는 어려운 과제들이 계속 제기되고 있다.