[부동산] 가치다원론

본래 다원론(pluralism)이란, 세계나 사상을 많은 근원적 원리로 설명하는 견해이다. 현대 경제사회의 발전과 복잡화에 따라 매우 다양한 목적의 평가수요가 발생되고 있다. 이에 따라 전통적인 시장가치만 아니라 다양한 목적의 평가의뢰인들이 다양한 평가가치 산정을 의뢰하게 되었다.
감정평가 가액은 그 정보가 어떠한 용도로 사용되느냐에 따라 달라진다. 통상의 부동산 가치는 예를 들면 시장가치, 공정가치, 과세가치, 저당가격, 교환가격, 청산가치, 공익가치, 안정가치, 장부가치, 감가상각된 가치, 진성가치, 진성가치, 사용가치, 투자가치, 보상가치 등으로 구분된다. 그리고 이는 하나의 예에 불과한 것으로, 부동사느이 가치는 감정평가의 목적이나 용도에 따라 다양하게 나타날 수 있다고 보는 것이 바로 가치다원론의 입장이다. 가치다원론을 '가치의 다원적 개념(multiplication of value concept) 또는 '가격다원설'로도 부르고 있다.
대상물건에 대하여는 하나의 가격만이 성립된다고 하는 가치일원론의 입장보다 현대의 복잡 다양한 자본주의 시장경제체제하에서는 평가의뢰인이 경제적 사용목적에 유용한 평가정보가 되기 위해 가치다원론이 널리 지지되고 있다. 우리나라 역시 [감정평가에 관한 규칙] 제5조에서 시장가치와 시장가치외의 가치를 규정하고 있어 가치다원론의 입장을 취하고 있다고 보는 것이 타당하다. 가치다원론의 구체적인 이론적 근거를 살펴보면 다음과 같다.
(1) 가치형성요인의 다양성 : 부동산은 그 가치형성요인이 복잡, 다양하여 한 가지 가치만 형성되는 것이 아니다. 즉 담보가치, 보상가치, 투기가치 등 다양한 가치가 형성되며, 이는 부동산 가치형성요인의 다양성을 반영한 결가이다. 따라서 부동산 가격은 일반적 시장원리로 설명하기 어려운 경우가 많다.
(2) 감정평가의 정확성 및 안정성 : 부동산 가치에 대한 다원적 개념을 이해함으로써 평가의 정확성을 기할 수 있고, 가치를 평가목적에 따라 유형화함으로써 평가의 안정을 제고시킬 수 있다. 이는 한 가지 정형화된 가액만으로만 평가를 하였을 경우보다 구체적인 평가에 있어서 타당성이 높으며, 좀 더 정확한 평가가 가능하게 된다.
(3) 의뢰자의 의뢰목적에 부응 : 평가의로 목적에 부응하는, 유용한 정보를 제공함으로써 의뢰자의 욕구충족 및 나아가 사회발전에 이바지할 수 있다. 평가의뢰자는 여러 가지 다양한 의뢰목적에 따른 결과의 산출을 요구하는데, 하나의 정형화된 가치만을 제시하는 것은 오히려 의뢰자의 목적에 위배되는 결과를 가져오기 때문이다.
(4) 감정평가 기능의 확대 발전 : 부동산 가격을 일원화하면 감정평가의 경제적 기능이 축소되는 문제점을 내포하므로 평가업무영역의 확대나 다양한 평가서비스 수요충족이라는 측면에서 가치다원화 개념의 도입이 필요하다.