좋은 것들로 조화로운

가속도 • 승수이론은 투자가 저축을 추월함으로써 경기변동이 일어난다고 보는 과잉투자이론을 종합한 동태모형이론이다. 부동산에 대한 소비수요가 늘면, 이에 대응한 생산(공급)이 늘어나고, 생산증가가 투자수요의 증가를 불러온다. 이 때 유발투자의 증가율은 일반적으로 소비수요의 증가율보다 더 높게 나타나는 것을 가속도원리(acceleration principle)라고 한다. 이러한 가속도의 원리로 유발투자가 확대되면, 승수효과(multiplier effect)로 인해 유발투자의 증가보다 더 빠른 속도로 소득증가가 일어나고, 소득의 증가는 다시 소비수요를 확대시키는 연쇄효과가 나타난다. 결국 가속도원리와 승수효과의 상승작용으로 인하여 부동산 경기가 변동된다고 설명한다.

사회지역구조이론(social area structure theory)은 도시공간에서 전형적으로 보이는 다양한 인구집단의 분포를 연구하는 이론으로 도시의 생태학적 구조와 주거지역분화의 공간적 패턴을 '사회지역(social area)'이라는 이론적 틀에서 설명한다. 또한 현대사회 변화의 특성은 사회적 활동의 범위 미치 강도의 변화, 기능의 분화, 조직의 복잡성 증대 등으로 설명할 수 있다. Robert A. Murdie는 231969년, '공식적인 사회지리적 공간(dimensions of formal social-geographic space)'에서 사회지역구조이론을 이용, 주거지역의 공간이용구조를 다음과 같이 인종적, 가족적, 경제적 차원으로 나누어 설명하고 있다. • 인종적 지위(ethic status)..

다핵심이론(multiple-nuclei theory)은 Chauncy D. Harris와 Edward L. Ullman이 1945년 '도시의 본질(The Nature of Cities)'이라는 논문을 통하여 제기한 것으로 당시 실증적 연구로 관심을 끌기 시작한 토지이용과 도시공간에 관한 이론이다. 다핵심이론의 내용은 도시 안의 토지이용은 하나의 중심부에 의해 형성되는 것이 아니다. 도시공간 내에 여러 개의 토지이용군이 핵을 이루면서 지역공간이 구성된다는 것이다. 즉 하나의 핵을 이루고 있는 도시가 커지면서 지역 간 교통망이 발달하면서 새로운 핵이 형성된다. 도시지역 내에서 유사 토지이용군은 서로 흡인력을 가지고 집단을 형성한다. 예를 들면, 저소득층이 거주하는 지역은 경공업지역과 인접하게 되며, 중공업지..

Burgess의 동심원이론은 Homer Hoyt의 부채꼴 이론(sector thory)에 의하여 수정 • 보완되었다. Hoyt는 1939년 '미국 도시에 있어서 주택지구의 구조와 성장'이라는 논문에서 교통망에 따라 토지이용모형이 달라지며, 같은 토지이용부문이 확장되어 원이 변형된 부채꼴(扇形)모양의 토지이용유형을 보여주고 있다고 주장하였다. 이러한 부문이론에 의한 도시의 공간배치를 살펴보면 도시•경공업, 저소득지역은 상호 보완적으로 중심업무지역(CBD)의 근접지역에 입지하고 있으며, 고 • 저소득층 주거지와 도매•경공업지역은 서로 상반된 지역에 입지하고 있다. 주거지역은 소득과 사회적 지위에 따라 분리되니 주거지를 형성하며 발전되고 있음을 볼 수 있다. 부문이론은 지역의 경제성장 및 인구가 늘어나는 도시..

이미 1903년에 Hurd의 [도시토지가격의 원리]에서 도시성장 • 구조에 관하여 연구가 있었다. 그 후 1925년 시카고 대학의 도시지리학자인 Burgess가 '도시의 성장(The Growth of the City)'이라는 논문을 통하여 Thünen의 시장토지이론을 응용한 동심원이론(concentric-zone theory)이 비롯되었다. 에서와 같이 동심원이론에 의하면 도시는 중심으로부터 원을 그리면서 중심지에서 멀면 멀수록 접근성, 지대, 인구밀도가 감소한다는 것이다. 이러한 도시토지 이용원리에 따르면 중심지로부터 상업지역(중심업무지구), 전이지역(상업이나 경공업 지역에 의하여 침범되고 있는 개발지구 또는 슬럼지구), 공장지역(전이지역을 탈피해온 공업 근로자들이 그들의 직장에 접근한 곳), 저소득지..

이 논리는 T.H. Ross가 펴고 있는데, 부동산의 가격은 '매도자 요구가격(seller's price)'와 '매수자 제안가격(buyer's price)'의 상호 조정과정에서 형성된다는 것이다. 이를 에서 보면, IB와 IS로 에워싸인 공간이 형성되는 데 이를 '부동산 시장영역'이라 한다. 가격조정이 계속 진행되다 보면 이 범위 내로 한정되어 가격이 결정된다. 따라서 부동산의 시장가격은 이 범위 내에서 형성되기에 이르며 조정이 이루어진 때에는 iI가 그곳으로 이동된다. 따라서 매도자는 더 이상 인상할 수 없고, 매수자는 더 이상 인하할 수 없다고 확신되는 점이 새로 이동된 iI점이 된다.

도시의 지가구조가 토지의 이용도에 따라서 어떻게 달라지는가를 미국 Kansas의 소도시 Topeka를 대상으로 D. S. Knos가 행한 분석적 연구를 'Topeka 연구'라고 한다. Knos는 지가와 공통적인 관계를 갖게 되는 토지 이용의 특징에 관하여 연구했다. Topeka 연구는 도시가 성장 • 발전할수록 특히 중심지의 지가가 높게 치솟는다는 실증적 결과를 보여주고 있다. 이러한 현상에 대하여 감정평가삳ㄹ은 시장가치 평가에 주의하여야 할 것이다. 즉 그의 연구는 Homer Hoyt의 초기의 연구(선형론적 지가특성 연구)와 함께 "지가가 변동함에 따라서 토지이용의 집약도가 달라지고, 다시 그 집약도에 따라 지가구조가 복잡하게 되는 피드백(feedback) 관계가 있다"는 것을 지적한다. Knos의 연..

L. Wingo, Jr.와 William Alonso의 경우에도 주거지 가격이론의 전개에 있어서 수학 모델이 많이 쓰이고 있는데, Wingo는 교통량의 이론적 분석과 토지경제학자의 여러 이론들을 명시적으로 접합시키고 있다. Wingo는 지대를 교통비와의 대체물로 보고 지대와 교통비의 합계는 중심지에서 보다 멀리 떨어진 주거지에 이르는 접근성과 어떤 함수관계가 있다고 하였다. Haig 및 Thünen과 비슷한 논리이다. 직주분리(職住分離)의 한계결정에 있어 도심에서 어떤 거리에 주택을 마련할 것인지의 결정은 도심과의 교통관계에서 시간 및 비용과 거주하려는 지역의 지가수준 및 필요한 면적의 확보가능성 등을 페널티(Penalty) 이론의 사고방식에 의하여 결정하게 된다. 즉 페널티 이론(theory of pe..

Robert M. Haig 등 토지경제학자들이 연구와 거의 때를 같이하여 Robert E. Park, Ernest W. Burgess 등과 같은 생태학자(ecologists)에 의하여 도시토지가격에 관한 연구가 발표되었다. 토지경제학자들이 경제학과 도시계획적 측면에 관심을 보인 데에 비하여 생태학자들은 사회학적 측면에 관심을 보인 데에 차이가 있으나, 이는 그들의 접근방식이 다른 데서 오는 필연적인 관점의 차이이다. 생태학자들은 지가를 '잠재 토지이용자들의 호가과정(呼價過程)의 소산'이라고 규정짓고 그 과정에서 토지이용의 유형이 결정된다고 한다. 이는 지역의 분리나 용도의 결저에 있어서 지가가 미치는 결정적인 영향을 강조하는 이론이다. 즉 지가는 도시 내의 입지선정 활동에 영향을 미치는 동시에 입지선정 ..

Robert M. Haig에 의하면 지대와 교통비는 상호보완성이 있으며, 교통수단은 공간의 마찰을 극복하기 위하여 발달된 것으로 교통수단이 좋을 수록 마찰은 적어지며 토지의 이용자는 마찰비용(cost of fiction)으로 교통비와 지대를 지불한다는 마찰비용이론을 주장하였다. 다시 말하면, 지대란 토지의 이용자가 교통비의 절약에 의한 수익을 갖는 경우에 토지의 소유자에게 요구하는 일종의 요금이라고 하였다. 즉 총마찰비용으로 교통비와 임대료를 지불하며, 지대는 교통비의 절약분(마찰비용)으로 정의된다. 결국 입지결정의 핵심은 원하는 접근성을 얻으면서 마찰비용을 최소화하는 데에 있다고 하였다.